Impuesto sobre transmisiones inmobiliarias (Alemania)

El impuesto a la transferencia de bienes raíces (GrESt) es un impuesto en el que se incurre al adquirir una propiedad o una parte de la propiedad. Se basa en la ley del impuesto sobre transmisiones inmobiliarias aplicable y es un control del país , lo mismo que pueden pasar los municipios . Dependiendo del estado federal , el tipo impositivo oscila entre el 3,5% ( Baviera y Sajonia ) y el 6,5% ( Schleswig-Holstein , Renania del Norte-Westfalia , Sarre , Brandeburgo y Turingia ) de la base imponible . Es uno de los gastos auxiliares a la hora de comprar una propiedad .

El impuesto a la transferencia de bienes inmuebles representa alrededor del 1,8% de los ingresos fiscales en Alemania de alrededor de 731 mil millones de euros (2017) y tiene una participación de alrededor del 5% de los ingresos fiscales de los estados federales.

Naturaleza del impuesto de transmisiones

El impuesto a la transferencia de bienes raíces es un impuesto a las transacciones o impuesto a la circulación por la derecha, ya que está vinculado a una transacción legal (generalmente un contrato de compraventa de una propiedad en el sentido del § 433 , § 311b BGB ).

Al mismo tiempo es un impuesto directo, ya que la obligación tributaria y el contribuyente es el GRESt. El gobierno federal tiene la competencia legislativa (legislación en competencia) de conformidad con el artículo 105 (2) de la Ley Básica sobre el impuesto a las transmisiones inmobiliarias desde 1983. Los estados federales tienen competencia administrativa ( Art. 108, Párrafo 2, Ley Fundamental) así como competencia fiscal ( Art. 106, Párrafo 2, No. 3, Ley Fundamental).

Relación con otros tipos de impuestos

impuesto al valor agregado

Según § 4 No. 9a UStG, las ventas de propiedades están libres de impuestos con respecto al impuesto sobre las ventas , de modo que se evita la doble imposición con GrESt del 3,5% al ​​6,5% y el impuesto sobre las ventas del 19%. Una imposición voluntaria de las ventas de propiedades es posible bajo ciertas condiciones de acuerdo con § 9 UStG. En este caso, el impuesto sobre transmisiones inmobiliarias se basa en el importe bruto.

Impuestos sobre sucesiones y donaciones

No se aplica ningún impuesto sobre la transferencia de bienes inmuebles a las adquisiciones en el sentido de la Ley del impuesto sobre sucesiones y donaciones para evitar una doble carga. Adquisición de bienes raíces por fallecimiento ( Sección 3 No. 2 GrEStG en conjunto con Sección 3 Párrafo 1 No. 1 ErbStG ) o donaciones de tierras a los vivos ( Sección 3 No. 2 GrEStG en conjunción con Sección 7 Párrafo 1 No. 1 ErbStG ) están exentos del impuesto sobre transmisiones inmobiliarias.

Controlabilidad

Los requisitos previos para la tributación de la transmisión de bienes inmuebles son:

• una propiedad domestica,
• un proceso de adquisición, y
• un cambio (al menos ficticio) de entidad jurídica .

Transacciones inmobiliarias sujetas a impuestos

De acuerdo con la Sección 1 (1) GrEStG, el impuesto a la transferencia de bienes raíces solo está sujeto a transacciones legales que se relacionen con propiedades nacionales. Las transacciones de adquisición individual sujetas al impuesto sobre transmisiones inmobiliarias se describen en el § 1 GrEStG. El proceso más común aquí es el contrato de compra de acuerdo con la Sección 1 (1) No. 1 GrEStG . El contrato de venta obliga al vendedor a transferir la propiedad de la propiedad al comprador ( Sección 433 (1), oración 1 BGB). El comprador está obligado a pagar al vendedor el precio de compra y aceptar la propiedad comprada ( Sección 433 (2) BGB).

El impuesto sobre transmisiones inmobiliarias está vinculado a la existencia de una transacción vinculante legalmente efectiva. Surge cuando existe un contrato notarial en el que el vendedor se ha comprometido a transferir la propiedad al comprador y el comprador, por otro lado, se ha comprometido a aceptar la propiedad y pagar el precio de compra. El impuesto sobre transmisiones inmobiliarias surge independientemente de si ya se ha pagado el precio de compra. Lo mismo se aplica a una transacción legal que justifica el derecho a la transferencia de propiedad de una propiedad. Solo si tal reclamo no existe, la ley se enfoca en la transferencia o, en el caso de una caída en la subasta de ejecución hipotecaria, en la transferencia soberana de la propiedad . La asignación de la oferta más alta en una subasta de ejecución hipotecaria también está sujeta al impuesto de transferencia de bienes raíces.

Además, el impuesto sobre transmisiones inmobiliarias también está sujeto a transacciones legales que no estén destinadas a la transmisión de bienes inmuebles, sino a participaciones en sociedades o corporaciones inmobiliarias (Sección 1, Párrafo 2a, Párrafo 3, Párrafo 3a GrEStG). En estos casos, la Ley del Impuesto sobre Transmisiones de Tierras falsifica la transferencia de la propiedad de la empresa en cuestión al accionista que, después de la transferencia de acciones, posee directa o indirectamente al menos el 95% de las acciones de la empresa. En el caso de las sociedades, se asume una transferencia de propiedad de la antigua sociedad a una nueva sociedad si el número de accionistas ha cambiado directa o indirectamente en al menos un 95%.

Origen y vencimiento del impuesto sobre transmisiones inmobiliarias

El impuesto sobre transmisiones inmobiliarias surge con la realización de un proceso de adquisición legalmente efectivo de acuerdo con el § 14 GrEStG en relación con el § 38 del Código Tributario . El inicio de la validez legal puede z. B. en los permisos de las partes contratantes, el administrador de la propiedad (al comprar un condominio ) o la aprobación del dueño de la propiedad contaminada (al comprar un derecho de construcción heredable ). Si la adquisición se realiza mediante oferta y aceptación, una adquisición solo se realiza mediante aceptación legalmente efectiva. El impuesto vence un mes después de la notificación de la liquidación de impuestos .

Aplazamiento del impuesto sobre transmisiones inmobiliarias

En principio, la carga fiscal está sujeta a diferimiento, ya que no es un pasivo o monto de deducción fiscal por cuenta de un tercero, § 222 AO. Sin embargo, la decisión es reprogramar la discreción de las autoridades fiscales y debido a que está en el impuesto de transferencia de bienes raíces es un control de tráfico llamado regularmente no conduce a una decisión discrecional positiva. Además, queda a discreción de las autoridades fiscales otorgar un período de pago más largo de conformidad con la Sección 15, oración 2, GrEStG. En la práctica, sin embargo, las autoridades fiscales rara vez hacen uso de este reglamento.

Exenciones de impuestos

No todas las transacciones están sujetas a impuestos. Las principales exenciones tributarias son:

• Sección 3 No. 1 GrEStG: La contraprestación no supera los 2.500 €. Esta no es una exención , sino un límite de exención . Esto significa que una adquisición i. H. v. 2.500 € están libres de impuestos, para una adquisición i. H. v. 2.501 €, sin embargo, el impuesto sobre transmisiones inmobiliarias se abonará por el importe total.
• § 3 No. 2 GREStG. Exención en caso de donación de terrenos bajo Edición: las donaciones de terrenos bajo la condición de usufructo (derecho de residencia) a favor del dador son a juicio del Tribunal Fiscal Federal (BFH) de 29 de enero de 1992 de conformidad con el § 3 No. 2. Sentencia 1 GrEStG está completamente exenta del impuesto sobre transmisiones inmobiliarias. En la medida en que se impongan al donatario condiciones que lo obliguen a realizar pagos en efectivo o en especie (por ejemplo, pagos de pensión, asunción de gravámenes sobre la tierra y otras obligaciones del donante), no se encuentra en este sentido en el sentido de la Sección 7 ( 1) No. 1 ErbStG a cargo de los donantes enriquecidos. Por lo tanto, el valor de estos beneficios en efectivo o no en efectivo está sujeto alimpuesto de transferencia de bienes raíces deacuerdo con la Sección 3 No. 2 GrEStG.
• § 3 No. 3 GrEStG: La adquisición de una propiedad perteneciente al patrimonio por los coherederos para dividir el patrimonio. El cónyuge / pareja supérstite es igual a los co-herederos si tiene que compartir la propiedad perteneciente a la herencia con los herederos del cónyuge / pareja fallecido o si una propiedad perteneciente a la herencia se le transfiere como reclamo de compensación por la ganancia. del cónyuge / pareja fallecido. Los coherederos son también iguales a sus cónyuges y, según la sentencia del Tribunal de Hacienda de Münster, los hijos de los coherederos.

Si, en caso de herencia, las acciones heredadas no se inscriben en el registro de la propiedad como una " comunidad indivisa de herederos ", sino más bien como fracciones, el beneficio de la Sección 3 No. 3 GrEStG ya no se podrá reclamar en un momento posterior. en el tiempo porque se divide la división en propiedad fraccional de Estate.

• § 3 No. 4 GrEStG: La adquisición por parte del cónyuge / socio del vendedor.
• § 3 No. 5 GrEStG: La adquisición por parte del excónyuge del vendedor, si tiene lugar en el contexto de la disputa de propiedad después del divorcio.
• Sección 3 No. 5a GrEStG: La adquisición por parte del ex socio del vendedor, si se lleva a cabo en el contexto de la disputa de la propiedad después de que la sociedad haya terminado.
• Sección 3 No. 6 GrEStG: La adquisición por parte de una persona directamente relacionadacon el vendedor.

Según § 1589 oración 1 BGB, las personas, una de las cuales desciende de la otra, se relacionan en línea recta. Según § 1589, oración 2, BGB son personas que no están directamente relacionadas, pero que descienden de la misma tercera persona, p. Ej. B. hermanos, tía, pariente del tío al margen. La relación directa es equivalente a la adopción (§ § 1741  ss. BGB). Sin embargo, la exención de la adquisición de tierras por un niño adoptado de conformidad con la Sección 3 No. 6 GrEStG solo es posible si el tribunal de familia ya había declarado que el niño sería adoptado en el momento de la adquisición de la tierra. Los parientes en línea recta son iguales a sus cónyuges, así como a sus hijastros y sus cónyuges. En sentencia de 19 de abril de 1989, el Tribunal Fiscal de la Federación decidió que ser hijastro en el sentido del artículo 3 No. 6 Sentencia 2 GrEStG no depende de la continuación del matrimonio mediante el cual se estableció la relación de hijastro.

• § 5 Desgravación fiscal GREStG al comprar una propiedad de un copropietario
• § 6 Desgravación fiscal GREStG cuando un copropietario adquiere una propiedad de copropietarios
• § 6a Desgravación fiscal de GrEStG por reestructuración en el grupo (cláusula de grupo)

Las adquisiciones en el sentido de la Sección 1 Párrafo 1 No. 3, Párrafo 2, Párrafo 2a y 3 GrEStG están cubiertas por la cláusula de grupo si la transferencia se debe a una conversión en el sentido de la Sección 1 Párrafo 1 No. 1-3 UmwG o una conversión correspondiente basada en la ley de un estado miembro de la Unión Europea o de un estado al que es aplicable el Acuerdo sobre el Espacio Económico Europeo. Estos son la fusión, la escisión y la transferencia de propiedad. También se favorecen otras adquisiciones basadas en derecho de sociedades, como la cotización. La cláusula de grupo presupone una relación de dependencia. Las sociedades dependientes de cuyo capital la sociedad controladora tenga una participación directa o indirecta o en parte directa, en parte indirecta de al menos el 95%. Se requiere un período mínimo de tenencia de cinco años en la empresa dependiente antes y después de la transferencia, Sección 6a frase 4 GrEStG. Dado que la ley no establece una conexión específica con la propiedad, es necesario un período de retención en la medida en que, sin este período, las condiciones para la aplicación de § 6a GrEStG podrían crearse con intención indebida a través de una reestructuración previa . La cláusula de grupo se aplicará por primera vez a las adquisiciones que se implementen después del 31 de diciembre de 2009 ( Sección 23 (8) oración 1 GrEStG).

• § 7 GrEStG: La conversión de propiedad conjunta en propiedad de la tierra también está exenta. Si una propiedad que pertenece a varios copropietarios es dividida por los copropietarios por área, el impuesto no se aplica si el valor de la propiedad parcial que recibe el comprador individual corresponde a la fracción a la que participa en la propiedad total a ser distribuido.

Parcelas

Bajo tierra en el sentido de la ley del impuesto sobre la transferencia de bienes raíces, parcelas en el sentido de la ley civil (§ § 873  para entender ff. BGB). Además de la tierra, los componentes de una propiedad también incluyen elementos firmemente conectados a la tierra, Sección 94 (1) oración 1 del Código Civil Alemán (BGB). Esto significa que al comprar una casa con terreno, el impuesto se aplica sobre el precio total y no solo sobre el valor del terreno. Si, por el contrario, compra un terreno baldío y construye una casa en él, el impuesto sobre la transferencia de bienes raíces solo se aplica al terreno baldío.

Las propiedades son las mismas

1. Derechos de construcción heredables ,
2. Edificios en suelo extranjero
3. derechos especiales de uso garantizados en forma real en el sentido de § 15 WEG y § 1010 BGB.

Los siguientes no están incluidos en la tierra:

1. Máquinas y otros dispositivos de todo tipo que pertenezcan a un sistema operativo,
2. Derechos de extracción de minerales y otras licencias comerciales,
3. el derecho del propietario a la renta del terreno ,
4. Accesorios i. Dakota del Sur. Sección 97, párrafo 1, cláusula 1 del Código Civil Alemán (BGB): Los accesorios son artículos móviles que, sin ser parte del artículo principal , están destinados a servir al propósito económico del artículo principal y están en una relación espacial correspondiente a esta disposición ( inventario como, por ejemplo, la cocina empotrada , otros muebles y todos los demás objetos que no estén firmemente conectados al terreno o al edificio).
5. Después de Wohnungseigentumsgesetz se formaron las reservas de mantenimiento.

Base de evaluación

El impuesto se basa en el valor de la contraprestación ( Sección 8 (1) GrEStG). Todo lo que el comprador gasta para adquirir la propiedad cuenta para la contraprestación. La consideración suele ser el precio de compra. Tambien hay B. pasivos por préstamos asumidos bajo la ley de obligaciones (gravámenes inmobiliarios), usos reservados al vendedor, otros gravámenes asumidos (por ejemplo, pensión, derechos residenciales y usufructuarios), los costos de agrimensura asumidos por el comprador, la obligación asumida por el comprador, p.ej B. pagar los gastos de intermediación para el vendedor ( contrato a favor de terceros § § 328  ss. BGB), al adquirir un derecho de construcción heredable, la obligación de pagar la renta del terreno al propietario respectivo.

De acuerdo con la Sección 9 (1) No. 2 GrEStG, el servicio de intercambio de la otra parte del contrato, incluido un servicio adicional acordado, se considera la contraprestación en el caso de un intercambio.

La adquisición de una propiedad en una subasta de ejecución hipotecaria está sujeta a impuestos de acuerdo con la Sección 1 Párrafo 1 No. 4 en conjunto con la Sección 9 Párrafo 1 No. 4 GrEStG. El impuesto se calcula a partir de la oferta más alta, incluidos los derechos que quedan en las condiciones de la subasta.

Si una contraprestación no está disponible o no se puede determinar (por ejemplo, donación o crecimiento), la base de evaluación se determina de acuerdo con la Sección 138 (2) o (3) de la Ley de Valoración ( Sección 8 (2) GrEStG). A juicio del Tribunal Fiscal de la Federación , este reglamento es inconstitucional porque los resultados de la evaluación según esta disposición parecen arbitrarios.

En el caso de un contrato uniforme (ver más abajo), el valor de la propiedad en el momento de la finalización del edificio es la base de evaluación de acuerdo con la Sección 8 (2) oración 2 GrEStG. Aún no se ha aclarado cómo se evaluará el trabajo del propietario / comprador y si el edificio aún puede valorarse al nuevo precio si el propietario / comprador ya se ha mudado y utilizado el edificio en el momento de la finalización.

Contrato uniforme

Existe un contrato uniforme según el derecho civil si los contratos destinados a la compra de la propiedad sin desarrollar y la construcción de un edificio dependen entre sí de acuerdo con la voluntad del vendedor y el comprador de tal manera que se mantengan y caigan juntos. Según la jurisprudencia establecida de la BFH, el objeto del proceso de adquisición es el inmueble sin urbanizar con el edificio a construir, es decir, un inmueble edificado.

Los requisitos previos para la existencia de un conjunto uniforme de acuerdos no están estandarizados, sino que se basan en la jurisprudencia de los tribunales tributarios y el Tribunal Fiscal Federal orientados a grupos de casos. Los límites de la existencia de un contrato uniforme se alejan de la jurisprudencia . Para los compradores de propiedades que deseen construir, el riesgo de una carga adicional sobre los costos de construcción con el impuesto de transferencia de bienes raíces a menudo difícilmente puede evaluarse por adelantado.

En el caso de un contrato uniforme, el impuesto a la transferencia de propiedad se debe sobre el trabajo de construcción además del impuesto sobre las ventas . Con el fin de comprobar si esta práctica está de acuerdo con la ley europea sobre impuestos sobre las ventas, la prohibición de cargas múltiples del Art. 401 de la Directiva sobre el sistema de IVA 2006/112 / EG del Consejo del 28 de noviembre de 2006, el Tribunal de Finanzas de Baja Sajonia en 2008 presentó el correspondiente caso ante el Tribunal de Justicia de las Comunidades Europeas para que emita una decisión prejudicial. Con un fallo del 27 de noviembre de 2008, el TJCE confirmó que la imposición del impuesto a la transferencia de bienes inmuebles sobre el precio total de compra es compatible con la legislación europea.

Reducción del precio de compra

Solo se requiere la certificación notarial del acuerdo de reducción del precio de compra si se realiza antes de la declaración de cesión de la propiedad. De acuerdo con la Sección 16 (3) GrEStG, la evaluación de impuestos se cambia a pedido si se ha reducido la contraprestación por la propiedad. El cambio conlleva el reembolso del importe del impuesto correspondiente. Como regla general, esto solo es posible dentro de los dos años posteriores a la aplicación del impuesto o si se trata de un defecto material de acuerdo con la Sección 437 del Código Civil Alemán (BGB). El requisito previo para modificar la liquidación de impuestos es, por un lado, que el precio de compra se haya reducido efectivamente en virtud del derecho civil y que esto se haya realizado efectivamente.

Reasignación de tierras

El Tribunal Fiscal Federal (BFH) dictaminó el 28 de julio de 1999 que todos los cambios de titularidad de terrenos que se realicen en un procedimiento formal de reasignación bajo el Código de Edificación mediante decisión de una autoridad están exentos de impuestos si el nuevo propietario en este procedimiento es el dueño de una propiedad ubicada en el área de reasignación que está involucrada.

tasa de impuesto

Hasta el 31 de diciembre de 1982, el GrESt era "por regla general" del 7%. Al mismo tiempo, el 80% de todas las transacciones inmobiliarias estaban exentas de impuestos, especialmente las propiedades residenciales ocupadas por sus propietarios. Según la Sección 11 , el GrESt fue del 2% a nivel nacional desde el 1 de enero de 1983 a 1996, y las opciones para exenciones de impuestos fueron severamente restringidas, desde 1997 al 31 de agosto de 2006, 3.5% de la base imponible a nivel nacional.

Desde el 1 de septiembre de 2006, los estados federales han podido fijar ellos mismos la tasa impositiva (ver artículo 105 (2a) frase 2 de la Ley Básica). La tasa impositiva actual se puede encontrar en la tabla de al lado. Por tanto, el promedio no ponderado al 1 de enero de 2016 es del 5,3 por ciento.

De conformidad con la Sección 12 de la GrEStG, la oficina de impuestos puede, de acuerdo con el contribuyente, abstenerse de determinar con precisión el monto del impuesto y fijar el impuesto en una suma global si esto simplifica la tributación y no cambia significativamente el resultado tributario.

Deudor fiscal

De acuerdo con el § 13 No. 1 GrEStG, los deudores fiscales son habitualmente las personas involucradas en un proceso de adquisición (ver arriba) como deudores solidarios, es decir, compradores y vendedores por igual. La oficina de impuestos primero se dirige a la persona que ha acordado contractualmente pagar el impuesto de transferencia de bienes raíces. Por lo general, es el adquirente. Sin embargo, si este último no paga, la oficina de impuestos utilizará al vendedor para pagar el impuesto de transferencia de bienes raíces. Un acuerdo contractual según el cual el comprador exime al vendedor del pago del impuesto de transferencia de propiedad no cambia esto, porque este acuerdo solo afecta la llamada "relación interna" entre el vendedor y el comprador.

En el caso de adquisiciones de propiedad a través de la oferta más alta en una subasta de ejecución hipotecaria (Sección 1 (1) No. 4 GrEStG) o en procedimientos de expropiación o en adquisiciones que se realicen mediante la adquisición de acciones de la empresa (Sección 1 (2a), Párrafo 3 No. 1 y No. 2, Párr. 3a GrEStG), la ley del impuesto a la transferencia de bienes raíces no prevé deudas mancomunadas y solidaria. En tales casos, el comprador de la propiedad (en el procedimiento de subasta de ejecución hipotecaria, el mejor postor) o el comprador de las acciones solo debe la deuda. En los casos de la Sección 1 (2a) GrEStG, sin embargo, solo la sociedad de bienes raíces debe el impuesto sobre la transferencia de bienes raíces.

Abolición de la liquidación de impuestos

De conformidad con la Sección 16 (1) No. 1 GrEStG, la evaluación de impuestos se levanta en la solicitud si un proceso de adquisición (por ejemplo, compra) se revierte antes de que la propiedad de la propiedad haya pasado al comprador, si

1. la cancelación por acuerdo, mediante el ejercicio de un derecho reservado de retiro o un derecho de recompra tiene lugar dentro de los dos años posteriores a la fecha en que se incurrió en el impuesto;
2. no se cumplen las condiciones contractuales y, por tanto, el proceso de adquisición se revierte debido a un reclamo legal.

Si el certificado de autorización ya se ha emitido, la liquidación fiscal solo se puede levantar si el notario ha devuelto el certificado de autorización y se ha aprobado la eliminación de un aviso de transmisión inscrito en el registro de la propiedad . Si el adquirente ya está inscrito como propietario en el registro de la propiedad y el vendedor vuelve a adquirir la propiedad de la propiedad vendida, la tasación fiscal será revocada previa solicitud tanto para la recompra como para el proceso de adquisición anterior, siempre que se cumpla una de las tres alternativas de Se cumple la Sección 16 (2) GrEStG.

En ambos casos, la cancelación de una evaluación fiscal requiere la cancelación efectiva del proceso de adquisición bajo la ley civil y la restauración (real) del estado legal original. Esto incluye el reembolso del precio de compra ya pagado al comprador.

Posterior reducción del impuesto sobre transmisiones inmobiliarias

El impuesto a la transferencia de bienes raíces, en el que se incurre al comprar una propiedad, también se puede reducir retroactivamente. Existen dos motivos principales para esto:

1. Reducción del precio de compra mediante acuerdo entre comprador y vendedor
2. Reducción del precio de compra por defectos de material

Si la rebaja del precio de compra se acuerda antes de entregar la propiedad, debe ser notarizada. Se debe presentar una solicitud por escrito a la oficina de impuestos responsable para que se pueda reducir el impuesto de transferencia de propiedad que ya se ha establecido. La solicitud debe enviarse dentro de los dos años posteriores a la compra de la propiedad ( Sección 16 (3) GrEStG). Los impuestos excesivos pagados se reembolsarán al deudor tributario.

Certificado de pureza

Según § 18 GrEStG, los notarios están obligados a enviar una notificación de la transacción legal a la oficina de impuestos de adquisición de propiedad responsable junto con el contrato de compra notarial de acuerdo con el formulario oficialmente prescrito (notificación de venta ). El período de notificación es siempre de dos semanas desde que la transacción legal fue certificada ante notario. La obligación de notificar también existe si la transacción legal en última instancia no está sujeta al impuesto sobre transmisiones inmobiliarias o está libre de impuestos. La notificación de venta consta, según el estado federado, de varios ejemplares. El reverso de una de estas copias contiene el certificado de autorización como formulario en blanco. Esto lo emite la oficina de impuestos y, por lo tanto, confirma que la inscripción del comprador de la propiedad en el registro de la propiedad no entra en conflicto con ninguna preocupación fiscal.

Aunque el pago del impuesto a la transferencia de bienes inmuebles no es un requisito previo para la transferencia de propiedad , las oficinas de registro de la propiedad están legalmente instruidas de acuerdo con el § 22 GrEStG de no realizar ninguna entrada sin presentar el certificado de autorización. Como resultado, no es posible inscribirse en el registro de la propiedad sin pagar el impuesto de transferencia de bienes raíces por adelantado.

En el caso de transmisión imponible de acciones de la empresa (p. Ej. , GmbH , AG , GmbH & Co. KG , OHG , KG ), la emisión del certificado de autorización no es en principio requerida ni requerida por ley, ya que la transmisión de acciones de la compañía no dar lugar a un cambio de entidad jurídica en la titularidad de la propiedad tendría que ser ejecutado en el registro de la propiedad. La única excepción es un cambio de accionista en una empresa de derecho civil, ya que sus accionistas también deben estar inscritos en el registro de la propiedad además de la empresa de conformidad con la Sección 47 (2) de la GBO.

Transacciones sujetas a impuestos

Después de que se haya pagado, garantizado o diferido el impuesto sobre la transferencia de bienes raíces, la oficina de impuestos sobre la transferencia de bienes raíces emite el certificado de autorización de conformidad con la Sección 22 GrEStG. Esto significa que no existen preocupaciones fiscales sobre la entrada del comprador como nuevo propietario en el registro de la propiedad .

Transacciones libres de impuestos

Aquí, la oficina de impuestos emite el certificado de liquidación después de una verificación positiva de la exención de impuestos de la transacción que se le informa. Las autoridades fiscales han regulado sobre la base de la Sección 22 (1) frase 2 GrEStG que, en ciertos casos, el proceso puede inscribirse en el registro de la propiedad sin presentar un certificado de autorización.

Sube

El impuesto a la transferencia de tierras se debe a los estados federales. Según DIW Berlín , actualmente es el ingreso fiscal independiente más importante de los estados federales y el único impuesto para el cual los estados federales pueden determinar la tasa impositiva ellos mismos. La recaudación del impuesto sobre transmisiones inmobiliarias se desarrolló de la siguiente manera:

Compensación financiera estatal

Con la introducción de la autonomía impositiva de los estados federales el 1 de septiembre de 2006, se ajustó el sistema federal de nivelación financiera (LFA). Para evitar que los países puedan reducir su tasa impositiva a expensas de otros países, el cálculo de la fuerza impositiva en el LFA no se basa en los ingresos reales del impuesto sobre la transferencia de bienes raíces, sino más bien estandarizados. Los ingresos fiscales normalizados se determinan teniendo en cuenta los ingresos totales del impuesto sobre transmisiones inmobiliarias y la tasa media del impuesto sobre transmisiones inmobiliarias. El procedimiento de estandarización eliminó el incentivo para reducir los impuestos a expensas de otros países, pero creó un incentivo adicional para aumentar los impuestos porque un aumento de la tasa impositiva en un país cambia la nivelación financiera a expensas de los otros países.

crítica

El impuesto sobre transmisiones inmobiliarias y su repetido aumento han sido criticados por la asociación de viviendas BBU, ya que encarecerían los servicios asociados (venta de inmuebles, indirectamente también alquileres). El impuesto a la transferencia de bienes raíces también obstaculiza la movilidad, ya que la venta de una propiedad a menudo solo vale la pena después de muchos años y el impuesto se vuelve a incurrir con cada compra. Los grupos más jóvenes de compradores, en particular, no se animarían a construir su propia propiedad. El mercado inmobiliario está perdiendo impulso como consecuencia del impuesto sobre transmisiones inmobiliarias, que, en opinión de los grupos de interés, frena las necesarias modernizaciones y conduce a asignaciones incorrectas.

Además, se critica la exención fiscal de la compra de acciones por parte de las empresas inmobiliarias. Como resultado, el estado perdió considerables ingresos fiscales. Esto hace posible mantener una propiedad en su propia empresa en lugar de vender la propiedad directamente. Si solo se vende hasta el 94,9% de las acciones de la empresa y el 5,1% restante se retiene o se vende a un tercero, no hay impuesto sobre transmisiones inmobiliarias. Después de cinco años, las acciones restantes de la empresa también se pueden adquirir libres de impuestos. Dado que dicho proceso solo vale la pena a partir de un valor de compra de 15 millones de euros, las ventas de grandes propiedades, como edificios comerciales, ya no están gravadas. La adquisición de viviendas particulares y unifamiliares, donde este desvío prácticamente no se puede utilizar, está siempre gravada. Con base en los resultados de un grupo de trabajo de los ministros de finanzas de los estados federales publicados el 21 de junio de 2018, se espera que estas opciones de diseño se restrinjan aún más en el futuro. Desde el 7 de mayo de 2021, el procedimiento de compra de acciones se ha endurecido aún más.

Ver también

• Impuesto sobre transmisiones inmobiliarias
• Costos adicionales al comprar la propiedad

Evidencia individual

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