propiedad

Una propiedad es una parte delimitada espacialmente de la superficie terrestre . En muchos países, especialmente en Alemania, Austria y Suiza, las propiedades se registran en registros públicos ( registro de la propiedad ).

General

Una propiedad está rodeada como parte delimitada por un límite de propiedad que, como línea de límite, delimita la propiedad de las propiedades vecinas . Es solo a través de los límites de la propiedad que la vasta e indivisa superficie de la tierra se transforma en parcelas de tierra. El derecho del propietario a gobernar termina en el límite de la propiedad, que también se puede identificar visualmente mediante marcas o cercas . Durante siglos, y en algunos casos todavía hoy, se utilizaron montones de piedras de lectura como marcas entre las propiedades agrícolas . Estas piedras tuvieron que ser limpiadas a mano laboriosamente de los campos para el cultivo y se apilaron en pilas en los bordes de los campos para ahorrar espacio . Las cercas tenían el mismo propósito y estaban hechas de plantas (como setos ) o materiales (como cercas ). Los límites de la propiedad son líneas imaginarias determinadas por topografía que separan una propiedad de otra propiedad.

Alemania

Definición de la propiedad

En Alemania, una propiedad se registra en el registro de la propiedad en una hoja de registro de la propiedad separada ( § 3, párrafo 1, GBO ) o con su propio número en el inventario en una hoja de registro de la propiedad conjunta ( § 4, párrafo 1, GBO ).

No existe una definición legal del concepto de propiedad. El hecho de que deba entenderse no solo como una superficie bidimensional resulta de la disposición legal sustantiva del § 905 oración 1 BGB. Por consiguiente, una propiedad también se extiende al espacio sobre la superficie de la tierra y al cuerpo de la tierra debajo de la superficie. El espacio sobre la superficie debe entenderse como el espacio aéreo verticalmente sobre la propiedad.

Sin embargo, existen restricciones sobre los derechos de propiedad con respecto a la dimensión espacial. Según § 905 oración 2 BGB, el propietario tiene que tolerar influencias si no hay un perjuicio concreto de sus intereses. Este es el caso de los efectos que se llevan a cabo en tal medida o profundidad que el titular no tiene interés en la exclusión. Existe la obligación de tolerar los sobrevuelos de aeronaves aprobadas . El artículo 1 (1) de la LuftVG garantiza la autorización de derecho público para utilizar el espacio aéreo para la aviación privada y soberana. Es controvertido si el propietario tiene que tolerar los brazos de grúa que se ciernen sobre su propiedad. Si el propietario es un consumidor de energía, debe permitir el tendido de una línea eléctrica en su propiedad sin cargo ( Sección 12 (1) oración 1 NAV ). Esto también se aplica a las líneas de gas, agua y calefacción urbana y, de acuerdo con la Sección 76 (1) TKG , a las líneas de telecomunicaciones.

El alcance (contenido) de la propiedad de la propiedad no solo está limitado espacialmente, sino también objetivamente. Esto se aplica en particular a los recursos minerales debajo de la superficie. Aquí se hace una distinción entre recursos minerales "basados ​​en tierra" y "no minados" ( Sección 3 BBergG ). Los recursos naturales reales pertenecen a la propiedad de la propiedad i. Dakota del Sur. § 905 BGB. De acuerdo con la Sección 3 (4) No. 2 BBergG, se trata en particular de grava , arena , arcilla , marga o turba . Por otro lado, los recursos minerales no montañosos no están cubiertos por el derecho a gobernar del propietario. Según la Sección 3 (3) BBergG , esto incluye, por ejemplo, oro, plata, hierro y muchos otros minerales. La propiedad del tesoro escondido en el suelo está regulada por el estante del tesoro .

El propietario puede prohibir influencias sobre esta propiedad tridimensional en el marco del principio de absolutidad ( § 1004 BGB). Si, por ejemplo, una cornisa de techo sobresale en el espacio de aire de la propiedad vecina, hay un deterioro.

La propiedad incluye los componentes esenciales ( Sección 94 BGB), los derechos asociados con la propiedad de la propiedad ( Sección 96 BGB) y los accesorios ( Sección 97 BGB). La tierra y los edificios y estructuras conectados permanentemente forman una unidad fáctica y legal, de modo que en principio (excepciones: propiedad de apartamentos , propiedad parcial y arrendamiento ) no pueden tener propietarios diferentes .

Una parcela de tierra en la que se construyen o se pueden construir edificios también se denomina parcela edificable . Varias parcelas de tierra se pueden combinar en una sola parcela de tierra en el registro de la propiedad declarando al propietario . También es posible asignar una propiedad secundaria (por ejemplo, solo construida con el garaje ) a una propiedad principal (construida con el edificio residencial) como un componente en el registro de la propiedad.

También es posible cancelar un área parcial de una propiedad existente después de medir y desmantelar en el catastro de bienes raíces e ingresar una nueva propiedad propia en el registro de la propiedad ( división de propiedad ).

Paquete o empaquetar

Debe hacerse una distinción entre el término "tierra" y el de " parcela" . Una propiedad consta de una parcela ( propiedad simple ) o varias parcelas ( propiedad compuesta ), que en el pasado también podían estar separadas espacialmente entre sí ( Sección 2 (2) GBO). La parcela es la unidad de reserva más pequeña del catastro inmobiliario.

Propiedades sin reserva

De acuerdo con la Sección 3 (1) de la GBO, cada propiedad recibe una hoja de registro de la propiedad en el registro de la propiedad. Las excepciones son, según la Sección 3, Párrafo 2 de la GBO, las “propiedades no reservadas” que pertenecen al gobierno federal , los estados federales , los municipios y otras asociaciones municipales ( propiedades públicas ). Esto también incluye las propiedades de iglesias , monasterios y escuelas , cursos de agua , vías públicas y empresas ferroviarias que prestan servicios de transporte público . Todos se pueden reservar, pero no es necesario reservarlos; no se crea de oficio un catastro para este fin . Según su tipo de uso, estas propiedades no están destinadas a participar en el tráfico inmobiliario. La famosa excepción es la Catedral de Colonia , que está inscrita en el registro de la propiedad de Colonia ; La "Hohe Domkirche (representada por el Capítulo Metropolitano ) en Colonia" se señala como el propietario .

Alcance de la propiedad

La propiedad incluye sus componentes esenciales (como edificios ) y accesorios (como máquinas en una fábrica ), que se transfieren al comprador en el caso de un contrato de compraventa de propiedad de acuerdo con la Sección 311c BGB, Sección 925 y siguientes BGB. Además de otros derechos, también forman parte de la asociación de responsabilidad por hipotecas de acuerdo con la Sección 1120 del Código Civil Alemán (BGB). La propiedad también incluye los avisos activos introducidos en el inventario de la tierra registro , que son parte de la propiedad como derechos en virtud de la Sección 96 del Código Civil alemán (BGB) .

Las parcelas de tierra no tienen que mantener su tamaño original de forma permanente , pero también pueden aumentar o reducir su superficie mediante asociación, atribución, división o depreciación . Este no es solo un proceso bajo la ley de registro de la propiedad , sino también un proceso en el catastro de bienes raíces . Una propiedad se vuelve más grande por asociación o atribución, más pequeña por depreciación o división. Todos estos procesos se refieren al inventario en el registro de la propiedad , que goza de fe pública con respecto a los detalles del distrito, corredor, número de parcela .

La asociación y la atribución están reguladas en § 890 BGB y tienen en común que dos o más propiedades se convierten en una sola propiedad nueva en el registro de la propiedad al ingresar un nuevo número en el inventario. Las propiedades a combinar o atribuir deben haber sido propiedades legalmente independientes, estar ubicadas en el distrito del mismo catastro , pertenecer al mismo propietario, colindantes directamente entre sí y ser combinadas / asignadas mediante declaración sustantiva. La asociación está regulada en la Sección 890 (1) del Código Civil Alemán (BGB); las cargas respectivas recaen en la asociación. Como resultado de la atribución de acuerdo con la Sección 890 (2) del Código Civil Alemán (BGB), una propiedad previamente independiente pasa a formar parte de otra, de modo que queda una sola propiedad. Los embargos de propiedad sobre la propiedad del componente asignada no gravan la propiedad principal; a la inversa, los gravámenes registrados sobre la propiedad principal también se extienden a la parte atribuida de la propiedad, por lo que los gravámenes ya existentes allí prevalecen sobre los gravámenes sobre la propiedad principal ( § 1131 , § 1192 BGB).

La depreciación de acuerdo con la Sección 2 (3) GBO solo se puede llevar a cabo si la parte de la propiedad está inscrita en el registro oficial con un número especial. Según § 5 GBO, las propiedades solo pueden combinarse si “no hay necesidad de preocuparse por la confusión”. Con esto, la GBO se refiere a los diferentes gravámenes sobre las propiedades que se combinarán con gravámenes inmobiliarios y otros gravámenes. La atribución según § 6 GBO tiene lugar si nuevamente “no hay necesidad de preocuparse por la confusión”. El catastro que gestiona la propiedad principal es el responsable en cada caso.

La división del terreno no está regulada en el BGB ni en el GBO, pero se lleva a cabo de acuerdo con la Sección 19 del Código de Edificación mediante depreciación de acuerdo con la Sección 2 (3) de la GBO.

La reasignación de acuerdo con § 45 BauGB puede incluir todas las variantes del cambio de tierra bajo la ley de registro de la propiedad.

Propiedad en derecho vecino

En la ley vecina, el límite de la propiedad decide sobre cuestiones tales como salientes ( § 910 BGB ) de plantas , frutos que sobresalen ( § 911 BGB) o superestructuras ( § 912 BGB) de edificios .

Estado de la propiedad

La condición de una propiedad se puede diferenciar según diferentes criterios, p. Ej. B.

  • tierra no urbanizada o desarrollada,
  • según su desarrollo estructural (terreno edificable previsto, terreno exterior edificable, terreno edificable).

Terreno no desarrollado

La tierra no urbanizada es tierra en la que no hay edificios utilizables . Un edificio ya no se puede utilizar si, como resultado del deterioro o destrucción del edificio, no hay habitaciones permanentemente utilizables ( Sección 145 (2) oración 2 BewG ). Si hay edificios en la propiedad que no se pueden usar o solo se pueden usar de manera insignificante, la propiedad se considera sin desarrollar.

Tierra desarrollada

La tierra desarrollada es la tierra en la que hay edificios utilizables.

Terreno por construir

Los terrenos a construir son áreas que, debido a sus propiedades, otras propiedades y ubicación, se puede esperar que se utilicen en un futuro previsible. Esta expectativa puede basarse en particular en una representación correspondiente de estas áreas en el plan de ordenamiento territorial , en un comportamiento correspondiente del municipio o en el desarrollo urbano general del área del municipio ( Sección 4 (2 ) WertV ).

Tierra inacabada

Los terrenos edificables sin terminar son áreas que están destinadas a uso estructural de acuerdo con las Secciones 30 , 33 y 34 de la BauGB , pero cuyo desarrollo aún no ha sido asegurado o que están diseñadas inadecuadamente para uso estructural en términos de ubicación, forma o tamaño ( Sección 4 Para 3 WertV).

Terreno edificable

Terreno edificable (o parcela edificable) es un terreno para el que se puede solicitar un permiso de construcción con el fin de construir estructuras .

Propiedad de la empresa o propiedad privada

Señal de información en una propiedad privada

Una propiedad que se utiliza exclusiva y directamente en una empresa / empresa pertenece a los activos comerciales necesarios y debe figurar en el balance en el lado del activo como activo fijo . Por lo tanto, existe una obligación de activación de acuerdo con la Sección 266 (2) A II No. 1 del Código de Comercio Alemán (HGB) . Esta regulación combina terrenos y edificios en una sola partida del balance , pero se deben mantener cuentas separadas en las cuentas de terrenos y estructuras. El pase separado está relacionado con la cuestión de la portabilidad . Los terrenos se clasifican como propiedades, planta y equipo no depreciables y, por lo tanto, no pueden depreciarse . Las partes de la propiedad utilizadas por el propietario no necesitan ser tratadas como activos comerciales si su valor es de menor importancia en relación con el valor de toda la propiedad. Este es el caso si su valor en relación con el valor de toda la propiedad es inferior a 1/5 del valor y menos de 20.500 euros. Si la ganancia se determina comparando los activos comerciales , las partes del terreno y de la propiedad que no se utilizan para el propio negocio de la empresa y no sirven para los fines residenciales de la empresa pueden tratarse como activos comerciales voluntarios si están relacionados objetivamente con el negocio y se determinan y adecuado para promoverlo. De acuerdo con esto, las propiedades privadas son todas las propiedades que no están dedicadas a locales comerciales, son propiedad del accionista y son utilizadas por el accionista exclusivamente como activos privados .

Internacional

En Suiza , el Art. 655 ZGB regula todo lo que debe considerarse como propiedad inmobiliaria en el sentido legal. De acuerdo con esto, la propiedad de la tierra se extiende hacia arriba y hacia abajo hasta el espacio aéreo y el suelo, en la medida en que existe interés en ejercer la propiedad. También incluye, sujeto a las restricciones legales, todos los edificios y plantas, así como las fuentes. La ejecución y aplicación de la ley de quiebras de bienes raíces se basa en el VZG .

En Austria, la propiedad incluye:

  1. Tierra,
  2. el aumento natural ( § 295 , § 405 ABGB ),
  3. los edificios erigidos en el suelo ,
  4. Componentes que están conectados a tierra, remachados y a prueba de clavos a la propiedad y
  5. Accesorios (en Austria: "accesorios"; bienes muebles que deben permanecer con la propiedad).

La propiedad no incluye:

  1. Máquinas y otros dispositivos de todo tipo que pertenezcan a un sistema operativo ,
  2. Reparto de utilidades según la ley de minería de 1975,
  3. Justicia de farmacia y
  4. Inventario (otros bienes muebles).

Igual a la propiedad:

  1. Derechos de construcción y
  2. Edificios en terreno desconocido ( superestructuras , supercertificados ).

Las siguientes leyes especiales también se refieren a la tierra:

  • Ley de agrimensura : Una propiedad es la parte de un municipio catastral que se designa como tal en el catastro fronterizo con su propio número (número de propiedad, Gst.Nr.). Las propiedades se crean o eliminan por decisión del tribunal de distrito , que lleva el registro de la propiedad . También pueden surgir a través de la división, fusión, procedimientos de regulación agrícola ( comasar ). Las parcelas son partes de una parcela de tierra y pueden consistir en parcelas .
  • Ley del impuesto sobre la transferencia de bienes raíces : la definición es análoga, pero las acciones de bienes raíces también cuentan como bienes raíces en el sentido de la ley. Además, las unidades económicas compuestas por varios terrenos, si son objeto de un proceso de adquisición, también se consideran un solo terreno. Esta definición es importante para la evaluación del impuesto sobre transmisiones inmobiliarias .

Ver también

enlaces web

Wikcionario: propiedad  - explicaciones de significados, orígenes de palabras, sinónimos, traducciones

Evidencia individual

  1. ↑ Christian August Hesse: Acerca de las relaciones legales entre vecinos de propiedad , Volumen 2, Edición 2, 1862, p. 149.
  2. ↑ Otto Palandt / Peter Bassenge , Comentario de BGB , 73a edición, 2014, § 905 Rn.1
  3. ^ BGH, sentencia del 22 de diciembre de 1967, Az.: V ZR 150/64 = WM 1968, 432
  4. ↑ Joachim Kuntze: Ley de Registro de la Propiedad, Comentario , 1999, p. 294 f.
  5. ↑ Jura curioso: ¿A quién pertenece realmente la catedral de Colonia? , Spiegel Online desde el 5 de diciembre de 2010
  6. ↑ Otto Palandt / Peter Bassenge, Comentario de BGB , 73a edición, 2014, § 890 Rn.1
  7. ↑ Otto Palandt / Peter Bassenge, Comentario de BGB , 73a edición, 2014, § 890 Rn.3
  8. ↑ BFH, Sentencia de 6 de octubre de 1978, Boletín Fiscal de la Federación. 1979 II pág.37.
  9. ↑ R 4.2 No. 8 EStR