Usufructo

El usufructo es inalienable en Alemania y no es aplicable al derecho absoluto , una cosa extraña , una ley extranjera o un bien para ser utilizado ( § 100 BGB ; usufructo de cosas, § 1030 BGB; usufructo de una herencia , § 1089 BGB).

etimología

El término es una traducción prestada del latín ūsus frūctus , disfrute de la fruta . El usufructo apareció como término por primera vez en el Manual del Concilio de Berna de 1496. Aunque se introdujeron los términos usufructo y beneficiarios desde la Edad Media en los países de habla alemana , no pudieron desplazar por completo el término latino hasta el siglo XIX. La forma más común de usufructo es el derecho de por vida a vivir en un apartamento o casa y retirar todos los usos de la propiedad . Debe hacerse una distinción entre este y el derecho de residencia , que solo permite la ocupación / uso de un edificio o partes de un edificio, pero no el cultivo de frutas .

Marcado de una ruta de disfrute de frutas en Austria

definición general

La propiedad de un objeto esencialmente otorga al propietario tres derechos: uso ( latín usus ), fructificación (latín fructus ) y disposición (latín abusus ). Al establecerse el usufructo, el titular de una cosa cede el derecho de uso y fructificación a un tercero y solo se reserva el derecho de disposición para sí mismo. De esta manera, la regla legal sobre una cosa se "divide", por así decirlo, y las figuras legales del "mero propietario" (lat. Nudus dominus , francés nu-propriétaire , holandés bloot eigenaar ), d. H. el titular del derecho de propiedad inútil, y el "usufructuario". El primero retiene la “mera propiedad” (latín: nudum dominium , una forma de nudum ius ) de la cosa, cuyo uso pleno, incluida la fructificación, recae en el beneficiario final (“ beneficiario final ”).

Contenido legal en Alemania

A diferencia de la servidumbre y la servidumbre personal limitada, el usufructo otorga al usufructuario no solo derechos individuales de uso, sino el derecho al uso extensivo del objeto gravado. Esto incluye el dibujo de "frutos" ( § 99 BGB), es decir, los productos y otros rendimientos del objeto. B. la cosecha en una propiedad agrícola o las piedras extraídas de una cantera, los frutos legales, los derechos de alquiler y arrendamiento .

El usufructo es, en consecuencia , la contraparte real , es decir, absolutamente efectiva del arrendamiento contractual : el titular no solo tiene derecho a usar la propiedad contra su socio contractual, sino también derecho a usar el objeto gravado, que afecta a todos. El usufructo suele ser inalienable e intransferible (excepción: § 1059a BGB). Sin embargo, su ejercicio puede dejarse a un tercero ( artículo 1059 BGB). El usufructo es irrenunciable según § 1059b BGB.

Pedido

La orden del usufructo, carece de medida en que se exija una reglamentación especial en la forma de hacerse responsable de las operaciones de disposición sobre cada objeto:

Excepcionalmente, también puede darse un usufructo por ley.

El usufructo también se puede ordenar solo por una participación en la copropiedad en lugar de la propiedad completa (usufructo fraccional ) o referirse solo a una parte de los usos ( usufructo de la cuota ). El usufructuario está protegido contra menoscabo y alteración de sus derechos como propietario ( § 1004 BGB).

La admisibilidad del usufructo de un propietario (es decir, el establecimiento de un usufructo sobre la propia propiedad) es controvertida; la BGH considera permisible el establecimiento de un usufructo en la propiedad propia, por ejemplo, en preparación para una venta con reserva de usufructo.

Como toda transacción de enajenación , la constitución de un usufructo es efectiva sin ningún motivo legal (principio de abstracción ). Sin embargo, existe un derecho fundamental a la transferencia de regreso bajo la ley de enriquecimiento ( §§ 812 y siguientes BGB). Por tanto, para ser permanente ( condiciones fijas ) el pedido suele basarse en una obligación de desvinculación del mismo , que cumple ( compra , donación , legado , etc.).

Tratamiento fiscal

Al evaluar un derecho de usufructo a efectos fiscales, se debe hacer una distinción entre concesión y usufructo condicional:

Beneficio del beneficiario

En el caso de un usufructo, el propietario ordena un usufructo a favor del beneficiario de su propiedad. En el futuro, el usufructuario y ya no el propietario obtendrán ingresos por el alquiler y arrendamiento de la propiedad en caso de que la propiedad sea alquilada o arrendada a un tercero. Sin embargo, en el caso de usufructo gratuito, el usufructuario no puede reclamar depreciación debido a la sustancia del edificio (decreto usufructuario artículo 18-22). En cuanto al impuesto sobre donaciones, el valor capitalizado del usufructo está sujeto a impuestos para el destinatario.

Usufructo reservado

Existe un usufructo condicional si la transferencia z. B. una propiedad al mismo tiempo se ordena un derecho de usufructo para el dueño anterior de la propiedad transferida. En el caso de la propiedad residencial alquilada, el donante sigue obteniendo ingresos por el alquiler y el arrendamiento, aunque el receptor figura como propietario en el registro de la propiedad. El donante puede deducir todos los gastos inmobiliarios incurridos por él, incluida la depreciación del edificio, como gastos relacionados con los ingresos para reducir los impuestos. Si el usufructuario condicional utiliza la propiedad gravada para generar ingresos por arrendamiento y arrendamiento, entonces es en la misma medida que antes como propietario para la depreciación de acuerdo con el § 9 párrafo 1 oración 3 no. V. m. § 7 EStG (orden de usufructo TZ 41 y sigs.). Mientras exista el usufructo, el donatario no genera ingresos y no puede reclamar gastos relacionados con la propiedad a efectos fiscales.

El cargo de usufructo a favor del donante o su cónyuge no se permitió deducir de la base de evaluación para fines del impuesto sobre donaciones hasta el 31 de diciembre de 2008 ( § 25 ErbStG versión antigua ). ES DECIR. el usufructo condicional a favor del donante no fue reconocido como una carga sobre la propiedad, pero el impuesto sobre donaciones fue diferido a este respecto. Desde el 1 de enero de 2009, el usufructo debe deducirse de la base imponible (adquisición gravable) y, por lo tanto, tiene un efecto de reducción de impuestos. La renuncia anticipada al usufructo sin pago cumple los criterios de la donación i. Dakota del Sur. Sección 7 ErbStG.

Consecuencias legales y significado práctico

En la práctica, el usufructo se utiliza a menudo en la transferencia de propiedad mediante sucesión anticipada. El cedente cede al sucesor la propiedad de los objetos, pero se reserva el derecho de usufructo durante su vida. Para que los frutos se puedan cultivar, el usufructuario tiene derecho de posesión contra el propietario . Existe una obligación legal entre el propietario y el usufructuario , que obliga al usufructuario a administrar debidamente la propiedad, a conservarla y a asegurarla. El usufructuario también debe soportar las cargas habituales de derecho público y privado. El usufructuario podrá exigir al propietario usos que vayan más allá del entretenimiento ordinario si se cumplen los requisitos previos para la gestión sin orden .

La interpretación más reciente del § 1041 BGB por parte de la Corte Federal de Justicia sólo impone al usufructuario las obligaciones o pagos de manutención que vencen “regularmente y que se repiten en intervalos de tiempo más cortos”. Esta fórmula ha sido utilizada desde entonces por la Corte Federal de Justicia, que también establece que el propietario que vive con el usufructuario en alquiler debe, además del alquiler, realizar las principales medidas de modernización y obra en el techo y el compartimento, por lo que el El usufructuario no tiene que hacer pagos por adelantado ( principio " Dolo ... petit "). Si bien esto protege al usufructuario, puede significar que el propietario podría incurrir en gastos considerables sin tener un derecho de disposición sobre la propiedad. Si se ha otorgado un derecho de usufructo a una propiedad, el valor de mercado de la propiedad disminuye , ya que el propietario solo tiene un poder limitado de disposición sobre la propiedad. Esto significa que si se vende la propiedad, los derechos de usufructo existentes se incluyen en la valoración de la propiedad, pero por otro lado, esto da como resultado una tributación más baja.

Por otro lado, una sentencia del Tribunal Social Federal ampara al dueño de un inmueble gravado con un usufructo en caso de reclamo sobre la garantía básica: el beneficio estatal se otorga como donación y no como préstamo.

supresión

Un usufructo se elimina mediante una solicitud de cancelación y una autorización de cancelación. La aprobación del usufructuario para la cancelación debe ser notariada; la solicitud de cancelación del usufructuario solo necesita ser autenticada por un tribunal local o un notario. (Una simple certificación, por ejemplo, de la oficina de registro no es suficiente). Como regla general, la aprobación de la cancelación precede a la solicitud de cancelación y el propietario presenta ambos documentos al tribunal local. La solicitud de cancelación y la autorización de cancelación no tienen que estar vinculadas físicamente; por ejemplo, pueden enviarse por separado. Es habitual solicitar el envío de un extracto no autorizado del catastro junto con la solicitud de cancelación. Como regla general, la autorización de eliminación permanece en el archivo del registro de la propiedad; A pedido, se puede devolver al propietario después de que la eliminación se haya ingresado en el registro de la propiedad.

Internacional

En Suiza, el término usufructo se utiliza para esta institución legal . Está regulado en el Art. 745 y siguientes ZGB . En Austria, este derecho se denomina usufructo o usufructo de frutos y está regulado por el artículo 509 y siguientes de la ABGB .

Evidencia individual

  1. ^ Hermanos Grimm , Diccionario alemán , volumen 13, 1889, Col.838
  2. ↑ Berchtold Friedrich von Haller, Berna en sus manuales del concilio 1465-1565 , Volumen 3, 1902, p. 103
  3. ↑ Ulrike Köbler, Werden, Wandel und Wesen des German vocabulario de derecho privado , 2010, p. 410
  4. ↑ BGH, decisión de 14 de julio de 2011 , Az. V ZB 271/10, texto completo.
  5. ↑ ver también haufe.de: BGH: El usufructo de la propiedad propia está permitido. 16 de septiembre de 2011, consultado el 21 de julio de 2015 .
  6. ↑ Ver el llamado decreto usufructuario del Ministerio Federal de Hacienda de 30 de septiembre de 2013, BStBl I 2013, p. 1184.
  7. ↑ BGH, sentencia de 6 de junio de 2003 , Az.V ZR 392/02, texto íntegro.
  8. ↑ BGH, Sentencia de 13 de julio de 2005 , Az. VIII ZR 311/04, texto completo.
  9. ↑ Efectos de los derechos de usufructo sobre la propiedad inmobiliaria. Consultado el 28 de agosto de 2019 .
  10. ↑ a b BSG, sentencia de 6 de diciembre de 2007 , Az. B 14 / 7b AS 46/06 R, texto completo.
  11. ↑ Tribunal Social Federal: Casa gravada con usufructo - para los beneficiarios de Hartz IV ningún activo realizable . Información para medios No. 42/07 de 6 de diciembre de 2007