costos de construcción
Los costos de construcción son los costos incurridos por el cliente para la planificación de la construcción ( arquitectura e ingeniería estructural ) y durante el período de construcción de un proyecto de construcción hasta su construcción .
General
Los costos de construcción se componen de los costos de la estructura (llamados costos de construcción puros ), así como los costos de las instalaciones al aire libre y otros costos ( llamados costos de construcción auxiliares ). Los costos de construcción suelen representar una importante inversión financiera para las entidades económicas , lo que puede suponer un riesgo financiero . El riesgo financiero consiste, con el financiamiento otorgado , en el aumento inesperado de los costos de construcción previstos y una extensión inesperada del período de construcción. Factores que influyen en los costos son, en particular, equipos de construcción ( alquiler o arrendamiento ), materiales de construcción , los costos de energía , de personal costes y el tiempo de construcción. Este último puede convertirse en un factor de costo significativo si los retrasos inesperados en la construcción no solo generan costos de construcción, sino también tasas de interés para el financiamiento de la construcción .
Asuntos legales
El término costes de construcción no se ha utilizado en DIN 276 desde septiembre de 1971 . En agosto de 2005, el comité de normas de construcción presentó al público un borrador de una edición revisada de DIN 276-1 para su revisión y comentarios. El título de la norma se denominará Costos de construcción. Esto tiene la intención de abrir el estándar a otras áreas de la construcción (ingeniería civil, ingeniería de tráfico) así como a la construcción de edificios .
La Segunda Ordenanza de Cálculo (II. BV), por otro lado, conoce el término legal costos de construcción. Según esto, los costos de construcción son los costos de los edificios, los costos de las instalaciones al aire libre, los costos de construcción auxiliares, los costos de las instalaciones operativas especiales, así como los costos del dispositivo y otros equipos económicos ( § 5 Párrafo 3 II. BV).
coste total
Los costes totales de un edificio se dividen en un total de 8 grupos de costes según DIN 276. Corresponden a los costos de construcción, incluidos los costos de compra del terreno.
Grupos de costos
Según DIN 276 (costes de construcción), los costes totales se dividen en los siguientes grupos de costes :
| Grupos de costos | |
|---|---|
| 100 | Propiedad |
| 200 | Acciones preparatorias |
| 300 | Edificación - estructuras de edificación |
| 400 | Edificación - sistemas técnicos |
| 500 | Instalaciones al aire libre y espacios abiertos |
| 600 | Equipos y obras de arte |
| 700 | Costos de construcción |
| 800 | financiación |
La numeración de tres dígitos de los grupos de costos le permite definir el costo con mayor precisión agregando subgrupos (niveles).
Costos de propiedad
Además del valor real de la propiedad, los costos de la propiedad también incluyen los costos de propiedad auxiliares ( costos de compra auxiliares) , que suman alrededor del 5 al 13% de los costos de adquisición:
- el impuesto sobre transmisiones inmobiliarias (Austria 3,5%; en Alemania entre 3,5 y 6,5% dependiendo del estado federal),
- Tasas de inscripción en el registro de la propiedad,
- Comisión del corredor (Austria hasta el 3,6%; en Alemania un máximo del 7,14%) y
- los gastos de un notario que se hace cargo del registro de la tasa territorial (Austria aprox. 2,4%, en Alemania aprox. 1,5% del precio de compra).
En el caso de herencias , obsequios y compras sin intermediario, los costes complementarios de compra también pueden ser menores.
Las medidas de demolición se incluyen en el grupo de costes 200 (medidas preparatorias).
Costos de construcción
Los costos de construcción son DIN 276: 2018-12 - Costos de construcción del costo de los grupos de costos:
- 300 edificio - estructuras de construcción y
- 400 edificios - sistemas técnicos.
Costos de manufactura
El término costes de producción no se utiliza en DIN 276, pero sigue siendo común. En general, se entienden los costos de construcción. Por tanto, se componen de los costes de las obras generales de construcción, de las estructuras y de los acabados. El trabajo general de construcción incluye el equipo del sitio de construcción, trabajos de demolición, remoción de escombros y escombros, cimentaciones inusuales, trabajos fuera del edificio, instalaciones al aire libre, trabajos de urbanización. El trabajo estructural es todo trabajo constructivo. B. los trabajos de movimiento de tierras, albañilería, hormigón, carpintería y aislamiento, así como la cubierta, sistemas de protección contra rayos y alcantarillado interno. Como obra de acabado se entiende cualquier otro trabajo hasta la terminación, es decir, encofrados, revoques, revestimientos, muros interiores, forjados y estructuras de forjados, así como sistemas de acondicionamiento , que son captados en el grupo de carga 400. El término es particularmente problemático porque no está claro si los grupos de costos 200 (medidas preparatorias) y 500 (instalaciones al aire libre y espacios abiertos ^) también deben agregarse.
Costos de construcción
Los costos de construcción auxiliares (grupo de costos 700 según DIN 276), también regulados en el § 22 párrafo 2 WertV incluyen:
- Costos de planificación para arquitectos , ingenieros estructurales , ingenieros y expertos.
- Tasas por permisos de construcción (Tasas reglamentarias)
- Gastos adicionales ( gastos de teléfono, gastos de fotocopiado, etc.)
- Tasas de seguro (seguro de construcción)
- tasas gubernamentales
- así como cualquier coste de financiación como intereses , descuentos , etc.
Puede haber desviaciones en detalle entre las dos regulaciones.
Los costos de construcción auxiliares son, por lo tanto, los costos que ocurren además de los costos de construcción “reales” y los costos de la propiedad , para planificar y ejecutar el proyecto de construcción.
Como regla general, alrededor del 15-20% de los costos de construcción determinados se pueden utilizar como costos de construcción auxiliares para la construcción de una estructura. La información más detallada incluye z. B. la NHK 2000 y otras evaluaciones empíricas.
Los costes de construcción auxiliares no deben confundirse con los costes de compra auxiliares. Los costos de compra complementarios se incurren al comprar la propiedad, incluidos sus componentes inmobiliarios, independientemente de si construye o no después de la compra. Ver # costos de la tierra
alojamiento
Al construir viviendas unifamiliares, se esperan costes de construcción de al menos 1.800 € por metro cuadrado. Con un buen nivel se puede asumir una media aproximada de 2500 € sin sótano o 3000 € con sótano.
Exceder los costos de construcción
La superación significativa de los costes de construcción z. B. por un cálculo incorrecto, puede conducir a la ruina económica de particulares o empresas. También puede llevar al hecho de que las estructuras no se puedan completar según lo planeado o que el proyecto de construcción no se complete debido al exceso de costos, lo que también se denomina " ruina de la inversión ". En el caso de los edificios públicos, los sobrecostos de la construcción a menudo dan lugar a debates públicos.
A continuación se enumeran algunas "explosiones de costos" particularmente llamativas:
- Planta de energía nuclear de Kalkar ("reproductor rápido") planificada y puesta en marcha en 1972, descontinuada en 1991
- Metro de Colonia
- Elbphilharmonie comenzó en abril de 2007 (véase la comisión de investigación parlamentaria "Elbphilharmonie" )
- Ruta de alta velocidad Colonia - Rin / Meno
- Tranvía La Haya - 234 en lugar de 139 millones de euros
- Aeropuerto de Berlín Brandenburgo
- Proyecto de construcción Stuttgart 21
- La construcción de la casa del obispo de Limburgo fue un 425% más cara
- Renovación del antiguo túnel del Elba 364% más cara
- Carril bici protegido Osnabrück - 150 metros de carril bici por 712.000 euros
Ver también
- Método de valor de los activos , método de valor de los activos , enfoque de ingresos
- Método de valor comparativo , valor de la tierra
- Reserva de mantenimiento ( fórmula de Peters )
literatura
- Dietrich-Alexander Möller: Conceptos básicos de la planificación económica de edificios . Volumen de planificación y economía de la construcción 1 . R. Oldenbourg Verlag, Múnich / Viena 2007, ISBN 978-3-486-58171-3 .
enlaces web
Evidencia individual
- ↑ Costos de la tierra. 22 de octubre de 2015, consultado el 24 de julio de 2019 .
- ↑ Costos de la tierra. 30 de octubre de 2020, consultado el 16 de noviembre de 2020 .
- ↑ Gastos de compra incidentales
- ^ Albert Ringlstetter: Costos de construcción , en: Ringlstetter-zh.de
- ↑ Software de cálculo de costos de construcción. Consultado el 2 de abril de 2019 .
- ↑ a b Los edificios más caros del mundo. 15 de enero de 2017, consultado el 16 de noviembre de 2020 .
- ↑ informe de prensa hasepost.de