Método de activo real

El método del valor material es un método para determinar el valor de los bienes inmuebles y está regulado en Alemania por las Secciones 21 a 23 ImmoWertV .

Aplicación y principios

Este tipo de valoración se suele utilizar para propiedades que no se negocian en el mercado de alquiler (por ejemplo, viviendas unifamiliares ocupadas por el propietario). El trasfondo de esto es el hecho de que el valor de la propiedad no se mide de acuerdo con los ingresos netos que se pueden lograr de manera permanente en el futuro , sino de acuerdo con los costos de producción o de reposición ( valor material ). Es por esto que el valor real método se utiliza tradicionalmente para las propiedades ocupadas por sus propietarios, tales como condominios , así como individuales y casas de dos familias .

En principio, el método del valor real se utiliza para determinar qué costos surgirían en caso de una nueva construcción (reemplazo) de la propiedad a evaluar. Los "costos de reconstrucción" no se refieren aquí explícitamente. El desgaste y desgarro es entonces evaluados y deducidos. Además, deben tenerse en cuenta otras circunstancias que influyen en el valor. El método del valor real se relaciona principalmente con la estructura del edificio , el valor del terreno se determina utilizando el método del valor comparativo .

Subespecies del método del activo material

Procedimiento de valor de propiedad alemán

El procedimiento de valor de propiedad alemán está fuertemente estandarizado por ImmoWertV en relación con la directriz de valor de propiedad y el código de construcción . El primer paso es determinar el tipo de estructura del edificio que se va a evaluar ( uso , construcción , planta , sótano, forma del techo, equipamiento, estado de mantenimiento, etc.) y su superficie útil y bruta. Los diversos tipos de edificios se definen en los costos de producción normales 2000 y 2010, además, la información de costos de construcción de la Cámara de Arquitectos y, más precisamente, las declaraciones de costos de construcción del Dr. Mediodía. Según el tipo de edificio asignado, se debe seleccionar adecuadamente un valor del rango de precios sugerido. Además, el cambio en los costos de construcción entre la fecha de referencia o el momento de derivar los costos de comparación y la fecha de evaluación debe realizarse por indexación (ver serie de cifras de la Oficina Federal de Estadística ). El valor resultante son los costos de restauración como costos de construcción puros de los KG 300 y 400 según DIN 276 (los KG 100 y 200 se refieren a la propiedad y su desarrollo ).

El impuesto a las ventas también debe tenerse en cuenta : para propiedades puramente comerciales, generalmente se puede suponer que los alquileres no estarán exentos del impuesto a las ventas, por lo que el propietario deduce el impuesto soportado (coloquial: se optó ). En este caso, se aplicarán los costes netos . La situación es diferente para las propiedades residenciales, las propiedades en propiedad pública o las propiedades que se alquilan a empresas que no están sujetas al IVA (por ejemplo, bancos), donde se calcula el bruto: el uso real es decisivo. A estos costes de KG 300 y 400, se suman los costes de construcción auxiliares, especialmente KG 700 (subordinados también KG 500 y 600). Para ello, la NHK 2000 dispone de tasas porcentuales según el tipo de edificio. El resultado es el precio de reemplazo completo en el nuevo valor . La NHK 2010 ya incluye los costos de construcción auxiliares y el 19% de impuesto a las ventas.

Sin embargo, dado que la propiedad generalmente no es tan buena como nueva, se debe tener en cuenta el desgaste relacionado con la edad. Desde el año de construcción y la vida útil total (GND) económica (no técnica) habitual de un edificio, que a su vez z. Por ejemplo, la NHK 2000 o el Anexo 3 de la Directiva de valores de materiales se pueden utilizar para determinar la vida útil restante (RND). El RND calculado debe ser ajustado en caso de las correspondientes medidas de renovación . En el anexo 4 de la Directiva sobre valores materiales se describe un modelo para derivar la vida útil restante económica de los edificios residenciales, teniendo en cuenta las modernizaciones. El valor de reemplazo supone un desgaste lineal con RND / GND para multiplicar (el valor de descuento es 1-RND / GND) y produce el valor . Como alternativa al desgaste lineal, también se puede aplicar un desgaste no lineal de las tablas correspondientes si z. B. el edificio está desproporcionadamente desgastado al principio debido al uso (por ejemplo, según ROSS). El valor justo determinado ahora debe corregirse por recargos y descuentos debido a características especiales de propiedad específicas de la propiedad. Estos son, por ejemplo, B. Atrasos de mantenimiento o contaminación del edificio. Las relaciones de valor general en el mercado inmobiliario se tienen en cuenta de acuerdo con el § 21 ImmoWertV mediante la aplicación de factores de valor real (§ 14, párrafo 2, número 1 ImmoWertV). La directriz de valor real proporciona información sobre la derivación y aplicación de factores de valor real.

El valor del terreno (generalmente determinado mediante el método del valor comparativo) debe sumarse al valor de la estructura del edificio determinado mediante el método del valor del material, de modo que resulte el valor de la propiedad edificada.

Nota: En el pasado, los costos de restauración se determinaban principalmente sobre la base del espacio construido (uR) o el volumen bruto (BRI) utilizando los llamados valores clave de costo 1913/1914. Estos son valores actualizados a partir de los precios en ese momento. Este enfoque debe rechazarse por estar desactualizado, ya que la indexación de precios durante dos guerras mundiales más la hiperinflación es difícilmente justificable. Además, los tipos de construcción definidos en ese momento ya no corresponden a los recortes de hoy. En este sentido, la derivación de la NHK 2000 basada en las investigaciones empíricas del Dr. Mediodía más apropiado. Además, se puede utilizar la información del instituto de costes de construcción de los arquitectos alemanes.

Tramites internacionales

El método anglosajón de costo de reemplazo utilizado internacionalmente coincide en gran medida en términos de método con el enfoque alemán, con información menos estandarizada sobre los costos de construcción y la vida útil disponible.

cálculo

El valor real de los bienes raíces se determina generalmente en cinco pasos.

Paso 1: Calcular el valor de la tierra Superficie del terreno × valor estándar del terreno por m² = valor del terreno
Paso 2: cálculo de los costos de producción del edificio Por lo general, los costos de producción por m² × superficie bruta = costos de producción del edificio
Paso 3: cálculo del valor del material de construcción Costos de producción del edificio - depreciación por antigüedad = valor del material de construcción
Paso 4: Calcule el valor del material preliminar Valor del material de construcción + valor del terreno = valor del material provisional
Paso 5: Determine el valor final del material. Valor de material preliminar × factor de ajuste de mercado = valor de material final

Ver también

literatura

  • Sprengnetter (Ed.): Valoración de bienes raíces - libro de texto y comentario. (Volúmenes 5 - 13), Sprengnetter GmbH, colección de hojas sueltas, ISBN 3-937513-02-7
  • Gablenz (Ed.): Valoración de propiedades fácil de entender. ISBN 978-3345008269

enlaces web

Evidencia individual

  1. ↑ Anuncio de la directriz para la determinación del valor material (PDF) http: //nhk2010.de.+5 . Septiembre de 2012. Consultado el 14 de octubre de 2019.
  2. ↑ Método del valor del material: cálculo, ejemplos y consejos (HTML) https: //www.heid-immobilienrechner.de.+12 . Noviembre de 2019. Consultado el 20 de septiembre de 2020.
  3. ↑ § 22 costos de producción . Oficina Federal de Justicia. Consultado el 21 de marzo de 2021.
  4. ↑ § 23 Reducción de la edad . Oficina Federal de Justicia. Consultado el 21 de marzo de 2021.