Inversión inmobiliaria

Las inversiones inmobiliarias implican comprar, poseer, administrar, alquilar y / o vender bienes raíces con fines de lucro. La mejora de los bienes raíces como parte de una estrategia de inversión inmobiliaria se considera una inversión inmobiliaria denominada desarrollo inmobiliario. Los bienes raíces son una forma de inversión con liquidez limitada en comparación con otras inversiones. Además, son intensivos en capital (aunque se puede pedir prestado capital a través de hipotecas) y dependen en gran medida del flujo de caja. Si estos factores no son evaluados y administrados adecuadamente por el inversionista, los bienes raíces se convierten en una inversión arriesgada.

Fuentes y adquisición de bienes de capital

Los mercados inmobiliarios de la mayoría de los países no están tan organizados y son tan eficientes como los mercados de otros bienes de capital más líquidos . Debido a su carácter muy individual, las propiedades individuales son difíciles de comparar y no son directamente intercambiables. Esto presenta al inversionista el desafío de fijar el precio de los bienes raíces con información limitada sobre la condición o ubicación. Por lo tanto, la búsqueda de bienes raíces puede estar asociada con un trabajo y un riesgo considerables, además de hacer que la competencia entre los inversores por bienes raíces individuales dependa en gran medida del conocimiento del mercado. Las asimetrías de información son habituales en el mercado inmobiliario. Esto aumenta el riesgo de transacción, pero ofrece a los inversores con una ventaja de información la ventaja de poder comprar bienes raíces a un precio más bajo. Existen varias técnicas de estimación para evaluar los precios de mercado .

Las fuentes típicas de objetos de inversión incluyen:

• Portales en línea

• Agente de bienes raíces
• Bancos
• Subasta pública (venta de ejecuciones hipotecarias, venta de inmuebles, etc.)
• Ventas privadas
• Inversores (propietarios, fix & flip)
• Acerca de las acciones en REIT cotizados

Tan pronto como se considere una posible propiedad de inversión y se haya llevado a cabo la primera diligencia debida (examen de los documentos para características especiales y validez), el inversionista debe negociar el precio de venta y las condiciones de venta con el vendedor o su agente inmobiliario y escribir ellos en un contrato de venta. Los corredores y abogados especialistas en bienes raíces a menudo apoyan el proceso de adquisición, ya que este es complejo y una transacción mal ejecutada , así como su reversión, puede resultar muy costosa o en ocasiones imposible. Durante la adquisición de una propiedad, un inversionista generalmente hace una oferta formal de compra al comienzo de las negociaciones, a veces además de pagar una tarifa de reserva al vendedor o corredor para reservar los derechos del inversionista para completar la transacción si el precio y Los términos se negociaron satisfactoriamente. Esta tarifa puede, pero no tiene que ser reembolsada, y sirve como señal de que el inversor se toma en serio la compra. Al hacer una reserva, el inversor tiene la oportunidad de realizar más comprobaciones y recibir la financiación . Durante el período de reflexión, el inversor generalmente tiene derecho a revocar la oferta sin penalización y a recibir un reembolso del dinero depositado.

El precio unitario de una propiedad suele ser muy alto en comparación con otros instrumentos de inversión ampliamente utilizados (como acciones o bonos ). Los inversores inmobiliarios rara vez pagan el precio total de compra de una propiedad en efectivo. Por lo general, una gran parte del precio de compra se financia mediante un préstamo , como un préstamo . B. un préstamo hipotecario o anualidad garantizado por la propiedad misma. El monto del precio de compra financiado con deuda se denomina préstamo . La cantidad financiada por el capital propio, el efectivo u otras transferencias de activos del inversor se conoce como capital . La relación entre el préstamo y la tasación total (a menudo denominada "LTV" o " préstamo a valor " para una hipoteca convencional) es una medida matemática del riesgo que asume un inversor al utilizar un préstamo para financiar la compra de una propiedad. Por lo general, los inversores intentan reducir su capital y aumentar su apalancamiento para maximizar su retorno de la inversión (ROI). Los prestamistas y otras instituciones financieras suelen tener requisitos mínimos de capital para financiar las inversiones inmobiliarias. Por regla general, se utiliza entre el 20 y el 30% del valor estimado. Si un banco va a financiar una propiedad con amplias medidas de reparación o renovación, la parte a financiar se reduce y el inversor tiene que asegurar el proyecto con inversiones de capital más elevadas.

Algunas organizaciones de inversión inmobiliaria, como los fideicomisos de inversión inmobiliaria (REIT), algunos fondos de pensiones y fondos de cobertura , tienen suficientes reservas de capital y estrategias de inversión para permitir el 100% de la propiedad de los inmuebles que adquieren. Esto minimiza el riesgo que surge del apalancamiento, pero también limita el rendimiento potencial.

Fuentes de ingresos

Una propiedad de inversión típica genera flujos de efectivo para un inversor de cuatro formas generales:

• Ingreso operativo neto (NOI)
• Exenciones de impuestos
• Acumulación de capital
• Aumento en el valor

El Ingreso Operativo Neto (Ingreso Operativo Neto NOI) es la suma de todos los ingresos positivos por rentas y otras fuentes que son generados por una propiedad, menos la suma de los gastos corrientes en mantenimiento, servicios públicos, tarifas, impuestos y otros costos de este tipo ( servicio de la deuda no incluido en el NOI). La relación entre el NOI y el precio de compra de la propiedad, expresada como porcentaje, se conoce como tasa de capitalización o tasa CAP y es una medida común del rendimiento de una propiedad de inversión.

La compensación de las exenciones fiscales se realiza de tres maneras: depreciación, créditos fiscales y pérdidas por amortizar, que reducen la obligación fiscal que se compensa con los ingresos de otras fuentes durante un período de tiempo.

El capital de la construcción consiste en aumentar la proporción de capital del inversor con el tiempo mediante el pago del servicio de la deuda. La acumulación de capital cuenta como un flujo de efectivo positivo del activo, y el pago del servicio de la deuda se realiza con los ingresos de la propiedad y no con fuentes de ingresos independientes.

La apreciación es el aumento en el valor de mercado de una propiedad a lo largo del tiempo, que se realiza como flujo de efectivo cuando se vende la propiedad. El aumento de valor puede ser muy impredecible a menos que sea parte de una estrategia de desarrollo y mejora como Fix & Flip. La compra de una propiedad donde se espera que la mayoría de los flujos de efectivo proyectados provengan de la revalorización del capital (aumento de los precios) en lugar de otras fuentes se considera una especulación más que una inversión.

Estrategias de inversión

Invertir en ejecución hipotecaria

Algunas personas y empresas centran sus estrategias de inversión en adquirir propiedades que se encuentran en alguna etapa de ejecución hipotecaria . Una propiedad se considera pre-ejecución si el propietario ha incumplido con su préstamo hipotecario. Las ejecuciones hipotecarias formales varían según la situación y pueden ser judiciales o extrajudiciales, lo que afecta la duración de la fase de ejecución y el valor de la propiedad. Una vez que los procedimientos formales de ejecución hipotecaria están en curso, estas propiedades se pueden subastar en una venta pública en el tribunal de distrito local. En tiempos de altos precios inmobiliarios, los bancos intentan vender la propiedad de antemano para cubrir el préstamo en la medida de lo posible. Si la propiedad no se vende en una subasta pública, la propiedad de la propiedad se devolverá al prestamista.

Una vez que una propiedad se vende en la subasta de ejecución hipotecaria, el prestamista puede quedarse con las ganancias para satisfacer sus costos hipotecarios y legales incurridos, menos el costo de la venta y cualquier obligación tributaria pendiente.

Comprar, renovar, alquilar y refinanciar

Comprar, renovar, alquilar y refinanciar es una estrategia de inversión inmobiliaria utilizada por inversores inmobiliarios que tienen experiencia en la renovación o restauración de propiedades, pero que desean invertir para generar ingresos de alquiler consistentes. La refinanciación le permite obtener otro préstamo para construir gradualmente una cartera inmobiliaria.

Un inversor inmobiliario compra una propiedad de bajo valor porque necesita reparaciones y / o reformas cosméticas. Esto a menudo incluye renovaciones cosméticas como pintura nueva, pisos, azulejos, encimeras y electrodomésticos de cocina. Una vez finalizada la renovación o remodelación, la propiedad se alquila con un plazo de préstamo de 20 a 30 años.

Arreglar y voltear

Con Fix & Flip, una propiedad se compra, se renueva y luego se vende. Esta estrategia de inversión se basa en la compra barata de objetos inmobiliarios y una rápida renovación para conseguir un beneficio puntual . La financiación de dichos inmuebles está cubierta por préstamos bancarios a corto plazo o variables . El alcance de las medidas de renovación y rehabilitación varía según el estado de la propiedad y el precio de venta esperado a alcanzar .

Negocio de asignación

En el negocio de asignación, los grandes objetos inmobiliarios se compran y se dividen en unidades individuales más pequeñas y se venden. Los departamentos individuales en toda la casa son más costosos que la propiedad en su conjunto, ya que hay más compradores potenciales de condominios que de la propiedad en su conjunto. En el negocio de la reasignación, problemas como la mala administración, la acumulación de reparaciones o los litigios se resuelven a menudo para aumentar el precio minorista.

Evidencia individual

1. ↑ Vender una casa: así es como los propietarios determinan el valor de su propiedad. 2 de enero de 2019, consultado el 15 de octubre de 2020 (alemán). 
2. ↑ Prof.Dr. Dr. Ann-Kristin Achleitner: Debida diligencia. Consultado el 15 de octubre de 2020 . 
3. ↑ Markus Grundmann: Por qué una tarifa de reserva casi siempre es inadmisible. Consultado el 15 de octubre de 2020 . 
4. ↑ Préstamo a valor - LTV | Wiki. Consultado el 15 de octubre de 2020 . 
5. ↑ IHK Nuremberg para Middle Franconia: ¿Qué son los REIT? Consultado el 15 de octubre de 2020 . 
6. ↑ Clases de activos (Parte 5): Bienes raíces y apartamentos. En: DIY Investor. 5 de agosto de 2016, consultado el 15 de octubre de 2020 (alemán). 
7. ↑ Deducción por uso y desgaste ▷ Depreciación de inmuebles. Consultado el 15 de octubre de 2020 . 
8. ↑ Valorización inmobiliaria. Consultado el 15 de octubre de 2020 . 
9. ↑ NRW Justice: La ejecución hipotecaria. Consultado el 15 de octubre de 2020 . 
10. ↑ Valor del préstamo : una base para el monto del préstamo. Consultado el 15 de octubre de 2020 . 
11. ↑ Inversor inmobiliario. En: Compra de bienes raíces de Gorny. Consultado el 15 de octubre de 2020 (alemán). 
12. ↑ Por qué es arriesgado dividir los bienes raíces residenciales. 23 de noviembre de 2017, consultado el 15 de octubre de 2020 (alemán).