Derecho inmobiliario (Alemania)
El derecho inmobiliario cubre todos los aspectos legales que tienen que ver con la propiedad inmobiliaria. El término sólo puede entenderse si la atención se centra en las áreas individuales del derecho en las que se desarrolla el "derecho inmobiliario". La ley no usa el término en sí. No existe una definición directa. Cualquiera que construya, intermedie, compre o venda bienes raíces está lidiando con la ley de bienes raíces. El texto se limita a una descripción general de las disposiciones legales esenciales.
visión de conjunto
En derecho inmobiliario, debe hacerse una distinción entre derecho público y derecho privado. El derecho público regula las relaciones jurídicas de z. B. Constructores y propietarios en relación con las instituciones estatales y las relaciones con el público en general. El derecho privado se basa en las relaciones jurídicas entre particulares. La ley pública regula, por ejemplo, quién puede erigir un edificio en qué condiciones, la ley privada regula cómo se transfiere la propiedad de la tierra o qué derechos se aplican en el barrio.
Normativa de derecho privado
Derecho de contratos de compraventa de inmuebles
El punto de contacto más obvio con el que el ciudadano entra en contacto con el derecho inmobiliario es el derecho de contratos de compraventa de bienes raíces. Se puede encontrar principalmente en el Código Civil alemán. Los contratos de compra de terrenos están notarizados ( § 311b BGB). La transferencia de propiedad de una propiedad se realiza a través de un acuerdo entre el vendedor y el comprador sobre la transferencia de propiedad y la inscripción de la transferencia de derechos en el registro de la propiedad ( § 873 , § 925 BGB). Debido a la especial importancia de la transferencia de propiedad y los altos activos materiales asociados, el acuerdo necesario, el llamado traspaso, debe declararse ante notario cuando ambas partes del contrato están presentes al mismo tiempo. Se permite la representación. La ley de contratos de compraventa se caracteriza por una multitud de términos . Forman parte de todo contrato notarial y deben ser conocidas por las partes. Se ejemplifican aviso de prioridad, poder de carga , hipoteca, derecho de suscripción preferente, precio de compra o beneficio por vencimiento y carga transitoria.
Ley de notarización
Dado que casi todos los procesos relacionados con la transferencia de propiedad y el gravamen de bienes inmuebles están notarizados, la Ley de Notarización regula los deberes oficiales asociados del notario. El notario está obligado a leer el acta escrita de una certificación a las partes involucradas, para que sea aprobada y firmada a mano. Para ello, debe investigar la voluntad de los involucrados, esclarecer los hechos e instruir a los involucrados sobre el alcance legal de la transacción. El notario debe presentar los borradores de los contratos para su inspección dos semanas antes de la notarización, si es posible ( Sección 17 (2a) No. 2 BeurkG).
Regulaciones catastrales
La tierra y todos los derechos relacionados con la propiedad (por ejemplo, tasa de tierra, derecho de paso) y obligaciones (por ejemplo, carga de construcción) deben ingresarse en el registro de la propiedad. El reglamento del catastro regula qué se inscribe en el catastro con qué contenido. El registro de la propiedad se mantiene en el tribunal de distrito, departamento de registro de la propiedad. Se crea una hoja de registro de la propiedad para cada propiedad, en la que se pueden encontrar todos los derechos y obligaciones relacionados con la propiedad ( Sección 3 (1) GBO).
Ley de derechos de construcción heredables
En lugar de vender una parcela de tierra, el propietario también puede ordenar un derecho de construcción heredable a favor de un tercero. Con este fin, grava su propiedad otorgando a la persona que tiene derecho a los derechos de construcción heredables los derechos enajenables y heredables para erigir un edificio en la propiedad. La ley de arrendamiento regula los detalles.
Ley de corretaje (BGB)
La ley de corretaje está regulada de forma rudimentaria en las secs. 652 y siguientes del BGB. La comisión del corredor es una comisión de éxito que el corredor solo gana si media con éxito. En lo que respecta al corretaje de espacios habitables, la Ley de agencias de vivienda regula más detalles.
Ley de Agencia de Vivienda
La Ley de agencias de vivienda refuerza los derechos de los inquilinos. Se aplica el principio del éxito. Según esto, el corredor solo gana su comisión si media con éxito en un posible inquilino. La ley también estipula la prohibición de pagos anticipados, la prohibición de cobrar tarifas adicionales y el acoplamiento del negocio de corretaje con la asunción de obligaciones adicionales como la compra de equipo de cocina. Además de estos requisitos de derecho privado, la ley también contiene disposiciones sobre infracciones administrativas que castigan las infracciones con multas. Desde 2015, el legislador también ha estipulado el principio de ordenamiento en la Sección 2 (1a) WoVermittG . A partir de entonces, solo el propietario que contrata al corredor para mediar en los inquilinos paga la comisión del corredor.
Ordenanza de agentes inmobiliarios y promotores inmobiliarios
La Ordenanza de Constructores y Agentes de Bienes Raíces (MaBV) contiene regulaciones especiales de práctica profesional para proteger al cliente de comerciantes dudosos. La regulación se aplica a todas las personas que requieren un permiso de acuerdo con § 34c GewO. Además de las obligaciones especiales de contabilidad, registro, información y presentación de informes, los corredores, los promotores inmobiliarios y los supervisores de la construcción que acepten activos de sus clientes para ejecutar las órdenes deben proporcionar al cliente seguridad en el monto de los activos (por ejemplo, garantía bancaria). o mantener una póliza de seguro.
Ley de arrendamiento de vivienda
La ley de arrendamiento rige los derechos y obligaciones de los propietarios e inquilinos en arrendamiento ( §§ 535 ff BGB). El derecho de uso del inquilino se limita al uso de las instalaciones de alquiler. La ley de arrendamiento afecta principalmente al alquiler de propiedades residenciales, en las que el inquilino deja las habitaciones para uso privado. Por regla general, los arrendamientos se estructuran en forma de arrendamiento, cuyas cláusulas están sujetas a control judicial. En el pasado, los tribunales han prohibido muchas cláusulas como discriminación irrazonable contra el inquilino (por ejemplo, plazos demasiado rígidos con respecto a la obligación del inquilino de realizar reparaciones cosméticas).
Ley de arrendamiento comercial
La ley de arrendamiento de espacios comerciales afecta los derechos y obligaciones de los inquilinos de espacios comerciales. Las regulaciones de protección social de la ley de arrendamiento no se aplican (por ejemplo, la rescisión por parte del inquilino solo si el propietario tiene un interés legítimo). La Sección 580a BGB prescribe períodos de notificación separados. Además, el arreglo del contrato de arrendamiento se deja en gran medida al acuerdo de las partes y, en caso de disputa, los tribunales pueden verificar si hay cláusulas inapropiadas.
Ordenanza de costos operativos
Los inquilinos están obligados regularmente a pagar el alquiler básico, así como los costos de mantenimiento de la propiedad ( § 556 BGB). Los costos operativos se pueden mostrar como una tarifa plana y como un pago por adelantado. El arrendador debe liquidar el anticipo de los costos operativos anualmente. Los detalles sobre los costos operativos prorrateados y su facturación se pueden encontrar en la Ordenanza de costos operativos (BetrKV). Además, la Ordenanza de costes de calefacción (HeizkostenV) describe las obligaciones del propietario al facturar la energía de calefacción.
Derecho de arrendamiento
El arrendatario de un terreno o una propiedad tiene derecho, además del mero uso de la propiedad, a usar también la propiedad ( § 581 BGB). Ejemplo: cosechar una parcela de fruta, utilizando el mobiliario de un restaurante.
Ley de Condominio
Si una propiedad consta de varias unidades residenciales o comerciales independientes , el apartamento y la propiedad parcial pueden establecerse mediante una declaración de división notarizada . Cada apartamento y copropietario adquiere propiedad privada en su unidad . Las zonas comunes son propiedad conjunta de la asociación de propietarios de apartamentos. Los detalles están regulados por la Ley de Condominios . Las asociaciones de propietarios de apartamentos más grandes suelen estar gestionadas por un administrador de WEG. Los administradores de propiedades comerciales y los administradores de propiedades de alquiler requieren un permiso en virtud de la Sección 34c GewO por primera vez desde mediados de 2018 debido a la “Ley sobre la introducción de un reglamento de admisión profesional para agentes inmobiliarios comerciales y administradores de propiedades residenciales” .
Normativa de derecho público
Ley de corretaje (regulaciones comerciales)
En el sector inmobiliario, se lleva a cabo mucho con la participación de agentes inmobiliarios. Los agentes inmobiliarios necesitan una licencia comercial de acuerdo con § 34c GewO. Para hacer esto, el corredor debe demostrar que es personalmente confiable y que vive en certificados de activos adecuados. El permiso puede ser solicitado tanto por personas físicas como jurídicas (por ejemplo, una GmbH) para quienes el consejo de administración o los directores generales deben proporcionar las pruebas necesarias además de la GmbH. Cualquier cambio en la gestión de la GmbH debe notificarse a la autoridad competente de inmediato. Falta la confiabilidad requerida si el solicitante o gerente ha sido condenado por un delito o un delito contra la propiedad o un delito de quiebra en los últimos cinco años. Las circunstancias económicas ordenadas requieren que no se haya abierto o rechazado un procedimiento de insolvencia por falta de activos y que el director gerente no haya entregado el informe financiero.
Desde mediados de 2018, de acuerdo con la “Ley de introducción de un reglamento de admisión profesional para corredores de bienes raíces comerciales y administradores de propiedades residenciales”, los corredores están obligados a capacitarse regularmente durante 20 horas dentro de los tres años. No se implementó el certificado de competencia originalmente planeado. Las infracciones a la obligación de continuar la formación pueden resultar en multas. Los agentes inmobiliarios competentes tienen las habilidades pertinentes, que han adquirido, por ejemplo, en un curso de formación certificado por IHK para convertirse en agentes inmobiliarios.
Código de construcción
El código de edificación tiene como objetivo un desarrollo urbano ordenado. Incluye la preparación y gestión del uso estructural y de otro tipo por la planificación del uso del suelo a cargo de los municipios, subdivide la permisibilidad bajo la ley de planificación de la edificación de acuerdo con las áreas con planes de desarrollo, en relación con los distritos urbanizados y el área exterior. , regula la ley de expropiaciones y la ley de contribución al desarrollo. Para simplificar la ley, el Código de la Edificación y la Ley de Promoción Urbanística, que anteriormente se aplicaban en paralelo, se han combinado en una sola ley.
Además, la Ordenanza de valoración para determinar los valores de mercado de la tierra (ImmoWertV), la Ordenanza de uso de edificios , en la que se describe el uso estructural de la tierra (división de la tierra en áreas puramente residenciales, áreas residenciales en general, áreas de aldea, áreas mixtas o áreas comerciales), también se aplican. La guía de valor estándar de la tierra proporciona información sobre cómo determinar los valores estándar de la tierra de las propiedades. La guía de valor real (SW-RL), la guía de valor comparativo (VW-RL) y la guía de valor de ganancias (EW-RL) proporcionan información para determinar los valores reales o comparativos de los bienes inmuebles.
Regulaciones estatales de construcción de los estados federales
Además del código de construcción, las regulaciones de construcción estatales de los estados federales regulan los detalles del desarrollo de propiedades (ejemplo: regulaciones de construcción para Berlín - BauO Bln). Por ejemplo, se especifican las áreas de espaciamiento o el diseño estructural de sistemas o los requisitos generales para la construcción y los productos de construcción, para el comportamiento al fuego de los materiales y componentes de construcción. Las regulaciones estatales de construcción contienen regulaciones sobre rutas de escape, equipos técnicos de construcción, requisitos relacionados con el uso de salas comunes y apartamentos o espacios de estacionamiento, estipulan las obligaciones básicas de los involucrados en la construcción y regulan las tareas y poderes de las autoridades supervisoras, así como las procedimiento de aprobación para el desarrollo de una propiedad.
Ordenanza de ahorro de energía
La Ordenanza de Ahorro de Energía contiene regulaciones sobre aislamiento térmico de ahorro de energía y tecnología de sistemas de ahorro de energía en edificios (EnEV) y obliga a los propietarios de edificios a proceder de manera de ahorro de energía al construir nuevos edificios y, fundamentalmente, renovar propiedades existentes. Los propietarios que quieran vender su propiedad están obligados a entregar un certificado energético al posible comprador con motivo de la inspección , que muestre los requisitos energéticos de la propiedad ( Sección 16 EnEV).
Ley de Impuesto
La ley del impuesto sobre transmisiones inmobiliarias regula la aplicación del impuesto sobre transmisiones inmobiliarias al vender bienes inmuebles. Obliga al comprador a pagar el impuesto de transmisión de bienes inmuebles de acuerdo con el precio de compra acordado. La propiedad solo se puede transferir al comprador en el registro de la propiedad cuando la oficina de impuestos local responsable haya emitido un certificado de liquidación después del pago del impuesto.
Las otras leyes tributarias también contienen una gran cantidad de regulaciones específicas para bienes raíces. La Ley del Impuesto sobre la Herencia, por ejemplo, estipula en la Sección 13 (I) No. 4a ErbStG que la donación de una propiedad al cónyuge permanece libre de impuestos durante la vida del donante si la propiedad se utiliza para fines residenciales personales (vivienda familiar ) y el destinatario vive en él durante diez años. Lo mismo se aplica en caso de fallecimiento del dador como testador. La exención fiscal también beneficia a los hijos del testador si la superficie habitable no supera los 200 m² y la casa familiar ha estado habitada durante diez años ( artículo 13 (I) nº 4c ErbStG).
De acuerdo con la Ley del Impuesto sobre la Renta, los ingresos por arrendamiento de bienes inmuebles privados están sujetos a impuestos como ingresos por alquiler y arrendamiento (Anexo V) ( artículo 21 de la Ley del Impuesto sobre la Renta).
Ver también
literatura
- Asociación Alemana de Inquilinos: The Tenant Lexicon, edición 2015/2016, ISBN 978-3-442-17405-8 .
- Rainer Burballa: Ley actual de alquiler de espacios comerciales, Erich Schmidt-Verlag, 2da edición de 2012, ISBN 978-3-503-15663-4 .
- Harz, Kääb, Riecke, Schmid: Manual del abogado especialista, derecho de propiedad residencial y de arrendamiento, Luchterhand-Verlag, tercera edición 2011, ISBN 978-3-472-07835-7 .
- Mathias Schmoeckel (Ed.): Transferencia de derechos inmobiliarios en comparación internacional - Conferencia sobre derecho inmobiliario y catastro : Nomos, Baden-Baden 2018, ISBN 978-3-8487-4712-2 .
Evidencia individual
- ↑ Hans-Armin Weirich: Redacción de contratos en derecho inmobiliario . Ed.: Academia Alemana de Abogados. 3. Edición. Beck-Verlag, 1997, ISBN 978-3-406-40149-7 .
- ↑ Información 11: Reparaciones cosméticas . En: Berliner Mieterverein eV 25 de octubre de 2012 ( berliner-mieterverein.de [consultado el 4 de octubre de 2017]).
- ↑ a b Ley sobre la introducción de un reglamento de licencias profesionales para agentes inmobiliarios comerciales y administradores de propiedades residenciales (texto y modificaciones) de 17 de octubre de 2017 ( Gaceta de Leyes Federales 2017 I p. 3562 , PDF)
- ↑ Anuncio de la directriz para la determinación de valores estándar de suelo (directriz de valor estándar del suelo - BRW-RL). (PDF; 120 kB) En: Gaceta Federal No. 24 11 de febrero de 2011, consultado el 19 de febrero de 2019 .
- ↑ Anuncio de la directriz para la determinación del valor real (directriz de valor real - SW-RL). (PDF; 862 kB) 5 de septiembre de 2012, consultado el 19 de febrero de 2019 .
- ↑ BAnz EL 11/04/2014 B3
- ↑ Directriz para determinar el valor de las ganancias (Directiva de valor de las ganancias - EW-RL). (PDF; 285 kB) 12 de noviembre de 2015, consultado el 19 de febrero de 2019 .